Acheter sur plan au Maroc : ce qu’il faut savoir pour éviter les litiges en VEFA

1- Qu’est-ce que la VEFA selon la loi marocaine ?

La loi n° 44-00 complétant le Code des obligations et contrats définit la VEFA comme la convention par laquelle le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer la propriété à l’acquéreur, en contrepartie d’un paiement progressif selon l’avancement des travaux.

Cette vente n’est valable que si elle respecte des conditions strictes :

• Le contrat doit être rédigé par un professionnel habilité, tel qu’un avocat agréé près la Cour de cassation, un notaire ou un adoul autorisé ;
• Le contrat doit comporter des mentions obligatoires : identité des parties, titre foncier, permis de construire, plan d’architecture, prix de vente, garanties, délais de livraison, etc. (art. 618-3 bis) ;
• Aucune somme ne peut être versée avant la signature du contrat préliminaire ou du contrat de réservation (art. 618-8).

2- Les garanties légales pour protéger l’acquéreur

La loi prévoit plusieurs mécanismes de sécurité pour éviter les abus :

• Garantie d’achèvement ou de remboursement : le promoteur doit fournir une garantie bancaire ou une assurance couvrant l’acquéreur en cas de non-livraison (art. 618-9).
• Cahier des charges et plans “ne varietur” : ils fixent les caractéristiques techniques du projet et sont déposés auprès de la conservation foncière ou du tribunal (art. 618-4).
• Calendrier de paiements strictement encadré : les versements ne peuvent dépasser certains seuils selon l’état d’avancement des travaux – jusqu’à 20 % seulement à la livraison finale (art. 618-6).
• Prénotation foncière : pour les biens immatriculés, l’acquéreur peut faire inscrire une prénotation au registre foncier dès que plus de 50 % du prix est payé, garantissant ainsi la conservation provisoire de ses droits (art. 618-10).

Ces garanties, souvent méconnues, sont pourtant la clé pour éviter les pertes financières et les projets bloqués.

3- Les erreurs fréquentes à éviter

Malgré la clarté de la loi, de nombreux acquéreurs commettent des erreurs :

• Signer un contrat avant l’obtention du permis de construire ;
• Payer des avances importantes sans garantie d’achèvement ;
• Ne pas vérifier la régularité du titre foncier ou la conformité du projet ;
• Ignorer les clauses sur les pénalités de retard, la résiliation ou la restitution des montants versés ;
• Acheter via un simple « reçu de réservation » ou un mandat informel.

Ces imprudences entraînent des litiges longs et coûteux, souvent évitables grâce à un contrôle juridique préalable.

5- Le rôle de l’avocat dans une VEFA

Le rôle de l’avocat n’est pas de se substituer au notaire, mais de préparer et sécuriser l’opération en amont :

• Analyse du projet et du promoteur : vérification du permis, du titre foncier, de la garantie d’achèvement ;
• Relecture et négociation du contrat de réservation et du contrat préliminaire ;
• Conseil sur les modalités de paiement et la prénotation foncière ;
• Protection de l’acquéreur en cas de retard, de non-livraison ou de litige ;
• Accompagnement jusqu’à la conclusion du contrat définitif et la remise des clés.

Conclusion : acheter sur plan, oui… mais avec précaution

La VEFA peut être une excellente opportunité d’investissement, à condition d’être encadrée juridiquement.
Avant de signer, prenez conseil auprès d’un professionnel indépendant qui veillera à la conformité de chaque document et à la protection de vos droits.

Maître Maha Jawhari, avocate au Barreau de Casablanca, accompagne acquéreurs, investisseurs et expatriés dans la sécurisation juridique de leurs acquisitions en VEFA au Maroc.
📧 maha@avocat-jawhari.com | ☎️ 05 20 44 44 47
🌐 www.avocat-jawhari.com