Comment mettre fin à un contrat de bail d’habitation au Maroc ?
La résiliation ou la fin d’un contrat de bail d’habitation est strictement encadrée par la loi n° 67-12 relative aux rapports entre bailleurs et locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel. Que vous soyez propriétaire d’un bien que vous souhaitez récupérer, ou confronté à un locataire en situation d’impayé ou d’occupation sans droit, il est essentiel de connaître la procédure applicable pour agir efficacement dans le respect de la loi.
La fin du bail : un congé légalement encadré
Contrairement à une idée reçue, un propriétaire ne peut pas mettre fin librement à un bail. La loi prévoit que la résiliation ne peut intervenir que par un congé donné dans des conditions précises :
- Le congé doit être motivé par un motif sérieux et légitime, notamment :
- Reprise du logement pour y habiter personnellement ou y loger un proche (conjoint, enfant, ascendant…),
- Réalisation de travaux de démolition ou de reconstruction nécessitant la libération du bien,
- Retards répétés dans le paiement du loyer.
- Le congé doit être :
- Notifié par huissier, avec un préavis minimum de deux mois,
- Accompagné de motifs clairement exposés,
- Valide pour l’ensemble du bien loué et ses dépendances.
En cas de refus du locataire de quitter les lieux à l’expiration du préavis, le bailleur doit saisir le tribunal pour demander la validation du congé et l’expulsion judiciaire.
Dans quels cas peut-on résilier le bail sans préavis ?
La loi prévoit aussi des cas où le bail peut être résilié immédiatement, sans attendre de préavis, lorsque le locataire commet des fautes graves telles que :
- Usage du bien contraire à sa destination,
- Modifications du logement sans autorisation,
- Dégradations importantes dues à la négligence,
- Impayés persistants de loyer, malgré mise en demeure,
- Utilisation des lieux contraire à la loi, aux bonnes mœurs ou à l’ordre public.
Dans ces situations, le bailleur peut saisir directement le tribunal pour obtenir la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire, avec exécution provisoire.
Démolition, travaux ou reprise personnelle : attention aux obligations
Lorsqu’un congé est donné pour reprise personnelle ou pour travaux importants, la loi impose des conditions strictes :
- Le propriétaire doit être propriétaire du bien depuis au moins 18 mois,
- Il ne doit pas détenir un autre logement suffisant pour ses besoins,
- Il doit verser au locataire une indemnité d’éviction équivalente à un an de loyer, ainsi que les frais de déménagement justifiés.
Décès du locataire ou divorce : que devient le bail ?
- En cas de décès du locataire, le contrat est automatiquement transféré au profit :
- Du conjoint survivant,
- Des enfants,
- Des parents au premier degré ou makfoul vivant avec le locataire.
- En cas de divorce, la loi prévoit que le bail est reconduit au profit de la mère ayant la garde des enfants, aux mêmes conditions contractuelles.
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