Le bail commercial en Droit marocain : Un moyen de protection et de sécurisation pour les parties

      
En pratique, les litiges liés au bail commercial sont fréquents et portent notamment sur le refus de renouvellement, l’indemnité d’éviction, la résiliation pour non-paiement des loyers, la sous-location non autorisée ou encore la reprise du local par le propriétaire.  

La maîtrise du régime juridique du bail commercial est donc essentielle afin de sécuriser toute relation locative à usage commercial, industriel ou artisanal.

Qu’est-ce qu’un bail commercial en droit marocain ?

Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble ou d’un local (le bailleur) accorde à un commerçant, un industriel ou un artisan (le locataire) le droit d’exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués, moyennant le paiement d’un loyer.

Contrairement au bail d’habitation, le bail commercial est soumis à un régime juridique spécifique et largement impératif, destiné à assurer la stabilité du fonds de commerce et la continuité de l’activité économique.

Cadre juridique du bail commercial au Maroc

Le bail commercial au Maroc est régi par la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, promulguée par le dahir n° 1-16-99 du 18 juillet 2016 et publiée au Bulletin Officiel n° 6490 du 22 août 2016.

Cette loi a abrogé et remplacé le régime antérieur issu du Dahir du 24 mai 1955, en instaurant un cadre juridique modernisé, mieux adapté aux réalités économiques actuelles, tout en maintenant le principe fondamental de protection du fonds de commerce.

La loi n° 49-16 encadre notamment :      

• Les conditions de conclusion et de preuve du bail commercial ;
• Le droit au renouvellement du bail ;
• Les règles du congé et du refus de renouvellement ;
• Le régime de l’indemnité de résiliation (indemnité d’éviction) ;
• Les droits et obligations respectifs du bailleur et du locataire ;
• Les conditions de résiliation et de reprise des locaux ;
• Les procédures judiciaires applicables.

Forme et conditions du contrat de bail commercial

Conformément à l’article 3 de la loi n° 49-16, le bail commercial doit obligatoirement être conclu par écrit et à date certaine.         
Cette exigence vise à renforcer la sécurité juridique des parties et à prévenir les litiges relatifs à la preuve du contrat et à ses conditions essentielles.

Le contrat de bail commercial doit préciser de manière claire et détaillée notamment :

• L’identité complète du bailleur et du locataire ;
• La désignation précise du local objet du bail ;
• La destination des lieux et l’activité autorisée ;
• La durée du bail ;
• Le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement et de révision ;
• Les charges, réparations et obligations respectives des parties ;
• Les conditions de sous-location, de cession du bail ou de changement d’activité ;
• Les modalités de résiliation et de fin du bail.

La formalisation écrite du bail constitue un élément déterminant pour la protection tant du bailleur que du locataire, notamment en matière de renouvellement du bail et d’indemnité d’éviction.

Les obligations du bailleur

Dans le cadre d’un bail commercial régi par la loi n° 49-16, le bailleur est tenu de respecter plusieurs obligations légales essentielles.

Il doit notamment :       

• Délivrer au locataire un local conforme à la destination commerciale convenue et apte à l’exploitation de l’activité prévue ;
• Garantir au locataire une jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail ;
• S’abstenir de toute ingérence ou entrave injustifiée à l’exploitation du fonds de commerce ;
• Respecter scrupuleusement la procédure légale en cas de congé ou de refus de renouvellement, notamment en ce qui concerne les délais, la motivation du congé et le paiement éventuel de l’indemnité d’éviction.

Tout manquement à ces obligations est susceptible d’engager la responsabilité civile du bailleur et d’ouvrir droit à réparation au profit du locataire.

Les obligations du locataire commerçant

Le locataire commerçant est tenu de respecter les obligations légales et contractuelles conditionnant la stabilité de son droit à l’occupation des lieux.

Il doit notamment :       

• Payer le loyer et les charges aux échéances convenues ;
• Exploiter effectivement le fonds de commerce dans le respect de la destination prévue au contrat ;
• Assurer l’entretien courant des lieux loués et les utiliser sans dégradation ni modification non autorisée ;
• S’abstenir de toute sous-location, cession du bail ou changement d’activité sans l’autorisation écrite du bailleur, sauf stipulation contraire.

Le non-respect de ces obligations peut constituer un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité, voire la résiliation judiciaire du bail.

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le droit au renouvellement constitue l’un des mécanismes essentiels de protection du locataire commerçant instaurés par la loi n° 49-16.

Le locataire bénéficie de ce droit lorsqu’il justifie d’une jouissance consécutive du local d’au moins deux (2) années, conformément à l’article 4 de la loi, et d’une exploitation effective du fonds de commerce en vertu d’un bail commercial écrit.

À l’expiration du bail, celui-ci ne prend fin que par l’effet d’un congé donné dans les formes et délais légaux.
À défaut de congé régulier, le bail se poursuit jusqu’à ce qu’il y soit valablement mis fin.

En cas de refus de renouvellement, le bailleur est en principe tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, sauf exceptions prévues par la loi.

Refus de renouvellement et indemnité d’éviction

Le refus de renouvellement du bail commercial ouvre droit, au profit du locataire évincé, à une indemnité de résiliation, conformément à l’article 7 de la loi n° 49-16.

Cette indemnité correspond au préjudice subi par le locataire du fait de l’éviction et comprend notamment :

• La valeur du fonds de commerce ;
• Les dépenses de rénovation et de restauration ;
• Les éléments du fonds perdus ;
• Les frais de déménagement.

Toute clause visant à priver le locataire de ce droit est réputée nulle.         
Le bailleur ne peut être exonéré du paiement de l’indemnité que dans les cas strictement limités prévus par la loi.

Les clauses essentielles du bail commercial

Un bail commercial juridiquement sécurisé doit comporter, a minima :

• L’identification complète des parties ;
• La désignation du local ;
• La destination commerciale autorisée ;
• La durée du bail ;
• Le loyer et ses modalités de révision ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les règles de sous-location et de cession ;
• Les conditions de résiliation ;
• La juridiction compétente.

Des clauses spécifiques peuvent être prévues selon la nature de l’activité exercée et les intérêts des parties.

Pourquoi se faire assister par un avocat en bail commercial ?

Le bail commercial constitue un contrat à enjeux économiques majeurs. Une rédaction imprécise ou une mauvaise appréciation des règles légales peut entraîner des conséquences financières lourdes.

L’assistance d’un avocat permet notamment :

• De sécuriser la rédaction ou la révision du bail ;
• D’anticiper les risques de contentieux ;
• D’accompagner les parties lors du renouvellement ou du refus ;
• De défendre efficacement les droits du bailleur ou du locataire devant les juridictions compétentes.

Conclusion

Le bail commercial au Maroc ne se limite pas à une simple location de local. Il constitue un outil juridique structurant, essentiel à la protection du fonds de commerce et à la sécurisation des investissements.

Le Cabinet d’avocats de Maître Maha Jawhari, Avocate au Barreau de Casablanca, accompagne bailleurs et commerçants à toutes les étapes de la relation locative, en conseil comme en contentieux, afin de sécuriser leurs droits et leurs intérêts.